Buổi thảo luận 3 : Hợp đồng dân sự tiếp

Buổi thảo luận 3 : Hợp đồng dân sự tiếp

Vấn đề 1: Im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng

Câu 1: Đoạn nào của quyết định cho thấy anh Đạt  đã chuyển nhượng tài sản cho ông Nâu?

Trả lời:

Ngày 30/3/2004 anh Nguyễn Phát Đạt đã lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn Nâu 670m2 đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02164/QSDĐ/B2 ngày 16/4/1995 của Ủy ban nhân dân huyện Vũng Lãi, tỉnh Đồng Tháp.

Câu 2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy tài sản của anh Đạt chuyển nhượng là tài sản chung của anh Đạt và chị Linh (vợ anh Đạt)?

Trả lời:

Khối tài sản thế chấp là tài sản chung của anh Đạt và chị Linh.

Câu 3: Việc chuyển nhượng trên cần có sự đồng ý của chị Linh  không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.

Trả lời:

Việc chuyển nhượng trên cần có sự đồng ý của chị Linh. Vì đây là tài sản chung của chị và anh Đạt nên khi chuyển nhượng thì phải cần có sự bàn bạc của hai vợ chồng.

Cơ sở pháp lý khoản 2, 3 Điều 219 BLDS 2005 và khoản 3 Điều 28 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000.

“Điều 219. Sở hữu chung của vợ chồng

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi người; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.”

“Điều 28. Chiếm hữu sử dụng định đoạt tài sản chung

3. Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thoả thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.”

Câu 4: Theo BLDS và thực tiễn xét xử Việt Nam khi nào im lặng được coi là chấp nhận hợp đồng?

Trả lời:

Theo BLDS thì im lặng vẫn được coi là chấp nhận nếu như có thỏa thuận im lặng là sự chấp nhận giao kết[1].

Thực tiễn xét xử Việt Nam cũng có những trường hợp coi im lặng là giao chấp nhận hợp đồng và dưới đây là một số ví dụ:

1.      Ông Lung chủ sở hữu 120m2 nhà trên diện tích 1.119m2 đất. Ngày 24/9/1999 ông Lung thỏa thuận bán căn nhà trên cho vợ chồng ông Thọ. Năm 2000, hai bên xảy ra tranh chấp. Khi sự việc chưa được giải quyết thì ông Lung chết. Trong trường hợp không có chữ ký của bà Hiền vợ ông Lung nhưng bà Hiền không phản đối hợp đồng mà còn yêu cầu ông Thọ thực hiện hợp đồng đã ký với ông Lung vì thế việc bà Hiền im lặng trong trường hợp này là đồng ý[2]. (Yếu tố thứ nhất có thể là việc bên giữ im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng nhưng sau đó yêu cầu bên kia thực hiện hợp đồng.)

2.      Ngày 3/1/2003 anh Nguyên ký hợp đồng chuyển nhượng đất của hai vợ chồng cho vợ chồng anh chị Kỷ, Lộc. Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao việc lập hợp đồng chuyển nhượng diện tích trên tuy không có mặt của chị Bá (vợ anh Nguyên) nhưng căn cứ vào biên bản giám định và lời khai của chị Bá thì trong quá trình thực hiện hợp chị Bá đã tham gia nhận tiền hai lần.Mặt khác, tháng 6/2001, khi vợ chồng chị Bá, anh Nguyên chuyển về Thành phố Hồ Chí Minh đã bàn giao toàn bộ nhà và đất cho vợ chồng anh Kỷ chị Lộc. Như vậy trường hợp này chị Bá im lặng là đồng ý[3]. (Yếu tố thứ 2: Có thể là bên giữ im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng tiếp nhận việc thực hiện hợp đồng của bên kia và cũng thực hiện hợp đồng từ phía mình.)

3.      Năm 1991 và năm 1993, ông Quang đã bán ao, vườn. Ông Khánh, bà Vân, ông Tuyến và cụ Lạc (đồng thừa kế ) có biết và nhận tiền thừa kế từ ông Quang mà không có ý kiến gì. Nay các đồng thừa kế đòi chia thừa kế lại là không có căn cứ[4]. (Yếu tố thứ 3: Có thể là bên giữ im lặng trong quy trình giao kết biết rõ việc thực hiện hợp đồng nhưng không có phản đối gì.)

4.      Ông Xáng ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Đức bà Hạnh nhưng không có chữ ký của bà Muống vợ ông Xáng. Mặc dù bà Quỳnh không ký tên vào trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đức bà Hạnh nhưng tại tờ trình ông Xáng, bà Muống lập ngày 15/1/2002 và tại biên bản lời khai của Tòa án lập vào các ngày 20/11/2002, 25/9/2003, thể hiện bà Muống cùng ông Xáng đồng ý chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Đức bà Hạnh nhưng sau đó lại đổi ý vì thế mà Tòa án vẫn coi việc im lặng của bà Muống là đồng ý[5]. (Yếu tố thứ 4: Có thể dựa vào lời khai của bên giữ im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng thì lời khai này cho thấy rằng người giữ im lặng đã đồng ý hợp đồng.)

Câu 5: Chị Linh có biết, có phản đối việc chuyển nhượng trên không?

Trả lời:

Bản án không có câu trả lời rõ ràng.

Câu 6: Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao trong vụ việc được bình luận, nếu chị Linh biết và không phản đối việc chuyển nhượng thì có coi được coi là chị Linh đồng ý không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?

Trả lời:

Nếu chị Linh biết và không phản đối với việc chuyển nhượng thì coi như chị Linh đồng ý.

Đoạn xét thấy của Quyết định cho câu trả lời : “hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên mới chỉ có chữ ký của anh Đạt nên cũng cần phải xem xét chị Linh có biết việc chuyển nhượng hay không? Nếu chị Linh biết mà không phản đối thì phải coi chị Linh cũng đồng ý việc chuyển nhượng”.

Câu 7: Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ chưa? Cho biết tiền lệ mà anh/ chị biết.

Trả lời:

Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ.

Vụ việc năm 1991 và năm 1993, ông Quang đã bán ao, vườn. Ông Khánh, bà Vân, ông Tuyến và cụ Lạc (đồng thừa kế ) có biết và nhận tiền thừa kế từ ông Quang mà không có ý kiến gì. Nay các đồng thừa kế đòi chia thừa kế lại là không có căn cứ[6].

Câu 8: Suy nghĩ của anh/chị về vai trò của im lặng trong giao kết hợp đồng ở Việt Nam.

Trả lời:

Theo nhóm em thì việc xét về im lặng trong giao kết hợp đồng là điều  rất cần thiết mặc dù BLDS chưa quy định chi tiết về vấn đề này nhưng trên thực tế thì rất nhiều vụ việc đã xảy ra liên quan đến im lặng nhưng tòa án đã sử dụng những chi điều kiện liên quan đến vấn đề này để xác định hợp đồng có bị vô hiệu hay không để nhằm bảo quyền lợi và lợi ích của những người liên quan.

Vấn đề 2: Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được

Câu 1: Các quy định trong khoản 1 Điều 411 BLDS hiện hành đã tồn tại trong BLDS năm 1995 chưa?

Trả lời:

Các quy định trong khoản 1 Điều 411 BLDS hiện hành chưa tồn tại trong BLDS năm 1995.

“Điều 411. Hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

“1. Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trong trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý.”

Các qui định trong Khoản 1 Điều 411 BLDS 2005 không tồn tại trong BLDS 1995.”

Câu 2: Nhìn từ góc độ văn bản, một bên có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu trên cơ sở Điều 411 BLDS không?

Trả lời:

Nhìn từ góc độ văn bản, một bên không thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu trên cơ sở Điều 411 BLDS vì để có thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu trên cơ sở khoản 1 Điều 411 BLDS thì hợp đồng phải có đối tượng không thể thực hiện được “vì lý do khách quan”. Tuy nhiên, trong tình huống trên có thể thấy đối tượng của hợp đồng (cụ thể là cái máy đào hiệu Hitachi) không thực hiện được là vì lý do chủ quan (ông An không cung cấp cụ thể thông tin về máy cho ông Bình và ông Bình cũng không hỏi rõ ông An về vấn đề đó).

Câu 3: Nhìn từ góc độ thực tiễn xét xử,  một bên có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu trên cơ sở Điều 411 BLDS không?

Trả lời:

Theo thực tiễn xét xử thì theo hướng tại văn bản hợp đồng trên, các bên không thể hiện rõ ràng về đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao. Cụ thể, tại văn bản hợp đồng các bên không thể hiện việc bên bán phải giao cho bên mua chiếc máy đào hiệu Hitachi được sản xuất năm nào; không thể hiện quy cách chất lượng, công suất, cũng như số khung số máy của máy đào. Ngoài văn bản hợp đồng, các bên không xuất trình được chứng cứ nào khác để chứng minh lời khai của mình là có căn cứ. Vì vậy lời khai của các bên về đối tượng của hợp đồng là không có cơ sở để chấp nhận. Hợp đồng mà các bên giao kết là hợp đồng thương mại trong lĩnh vực mua bán hàng hóa theo quy định của Bộ luật Thương mại. Thấy rằng các bên không chứng minh được đã có thỏa thuận rõ ràng, chi tiết với nhau về đối tượng của hợp đồng  là tài sản phải giao, giữa các bên lại không có thói quen đã được thiết lập. Vì vậy, Hội đồng xét xử xác định, đây là hợp đồng có đối tượng không thực hiện được nên hợp đồng vô hiệu[7].

Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về Điều 411 BLDS hiện hành (có nên giữ nguyên hay thay đổi nếu thay đổi thì thay đổi như thế nào).

Trả lời:

Theo nhóm em thì nên thay đổi:

Điều 411 Bộ luật dân sự hiện hành vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và thiết nghĩ nên cần có nhiều thay đổi như sau:

-        Bộ luật dân sự chỉ quan tâm tới nguyên nhân “khách quan” là hơi cứng nhắc và có lẽ nên được chỉnh sửa (theo hướng ghi nhận cả nguyên nhân chủ quan) khi sửa đổi Bộ luật dân sự. Cách quy định như của Bộ luật chúng ta hiện nay dường như ảnh hưởng của pháp luật Đức trước đây, vì trước khi sửa đổi pháp luật về nghĩa vụ dân sự, pháp luật Đức có quy định trường hợp hợp đồng vô hiệu nếu có việc không thể thực hiện được do yếu tố “khách quan” nhưng nội dung này đã không còn giữ lại nữa. Thực tiễn đã cho thấy có nhiều vụ việc “không thực hiện ngay từ đầu” có thể xuất phát từ nguyên nhân chủ quan, ví dụ Bản án số 04/2007/KDTM-ST ngày 5/9/2007 của Tòa án nhân dân Thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai;

-        Hợp đồng không thực hiện được do nhiều nguyên nhân, nguyên nhân này có thể tồn tại từ thời điểm giao kết và tiếp tục tồn tại sau thời điểm giao kết. Trường hợp này được quy định tại Khoản 1, Điều 411 vì điều luật này nêu rõ “ngay từ khi ký kết”.Trên thực tế, có một vài tình huống nguyên nhân làm cho hợp đồng không thực hiện được chỉ xuất hiện sau khi hợp đồng được giao kết. Vì vậy thiết nghĩ hướng áp dụng Khoản 1, Điều 411 trong một vài vụ việc như vậy là không thuyết phục và cần nên xem xét lại và bổ sung;

-        Hiện nay các quy định của Bộ luật dân sự không cho biết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là bao nhiêu trên cơ sở Điều 411. Trong trường hợp này cần xem xét cụ thể để xác định thời hiệu, chứ không luôn áp dụng thời hiệu trong Bộ luật tố tụng dân sự. Trường hợp tại Điều 411 là một trường hợp hợp đồng vô hiệu trong Bộ luật dân sự, nhưng Bộ luật dân sự lại không cho biết thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Lý do làm cho hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này rất đặc biệt là “đối tượng không thực hiện được” nên sẽ thuyết phục khi chúng ta theo hướng thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là không bị giới hạn;

-        Trong các hợp đồng mà Tòa án coi là có đối tượng không thể thực hiện được thường có đặt cọc. Vấn đề đặt ra là cần phải xử lý đặt cọc này như thế nào. Điều 411 không nói rõ về số phận của đặt cọc khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu. Vậy cần phải có quy định riêng về khoản đặt cọc ở Điều 411 mới là hợp lý;

-        Cần bổ sung việc một bên có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu hay không vào điều luật này thay vì cứ kết luận chung là nó vô hiệu. Việc bổ sung này trên thực tế góp phần làm cho mỗi cá nhân tham gia vào giao dịch hợp đồng có thể bảo vệ quyền và lợi ích của mình.

Vấn đề 3: Xác lập hợp đồng giả tạo và nhằm tẩu tán tài sản

* Đối với vụ việc thứ nhất

Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 129 BLDS “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của bộ luật  này.”
Trong BLDS năm 2005 không quy định thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch. Theo các nhà bình luận BLDS thì “Giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch trong đó việc thể hiện ý chí ra bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả của các bên tham gia giao dịch”

Câu 2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?

Trả lời:

Trong quyết định 102/2011/DS- GĐT tại trang 5 có đoạn như sau:

“Tuy giao dịch giữa bà Nguyễn Thị Khánh Vân và bà Nguyễn Thị Ánh Tuyết về căn nhà số 69/4B2 Phạm Văn Chiêu theo hình thức  “hợp đồng tặng cho nhà” lập ngày 05/06/2006 tại phòng công chứng số 5  thành phố Hồ Chí Minh, nhưng các bên đương sự đều thừa nhận giao dịch đích thực là hợp đồng mua bán nhà 69/4B2 Phạm Văn Chiêu với giá 1.200.000.000đồng”.

“Như vậy, có đủ cơ sở xác định hợp đồng mua, tặng cho ngày 05/6/2006 là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng mua bán nhà, mục đích mà các bên trình bày là để là để giảm tiền thuế phải nộp cho nhà nước”

Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích giảm tiền thuế nộp cho nhà nước.

Câu 3: Hướng giải quyết của Toà giám đốc thẩm đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu?

Trả lời:

Đối với hợp đồng giả tạo: toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu Trong quyết định 102/2011/DS- GĐT tại trang 5 có đoạn như sau:

“do đó theo quy định tại Điều 129 BLDS thì hợp đồng tặng cho nhà 69/4B2 Phạm Văn Chiêu lập ngày 05/06/2006 tại phòng công chứng số 5  thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Vân và bà Tuyết đương nhiên vô hiệu”.

Đối với hợp đồng bị che giấu: Toà giải quyết theo hướng  cho các bên thời gian để hoàn tất về hình thức của hợp đồng để hợp đồng tiếp tục được thực hiện, thể hiện trong Quyết định 102/2011/DS- GĐT tại trang 5 có đoạn như sau:

“Do hợp đồng tặng cho nhà 69/4B2 Phạm Văn Chiêu giữa bà Vân và bà Tuyết bị vô hiệu, nhưng các bên đều thừa nhận là có sự tự nguyện thoả thuận mua bán nhà. Nhưng các bên chưa thực hiện hình thức của hợp đồng mua bán nhà tại Điều 450 BLDS. Do đó, khi giải quyết lại vụ án, Toà án cần ấn định thời gian cho các bên đương sự hoàn tất về hình thức của Hợp đồng mua bán nhà. Nếu bên nào không thực hiện dẫn tới Hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu thì Toà án giải quyết hậu quả vô hiệu của Hợp đồng”.

Câu 4: Suy nghĩ của anh/ chị về hướng xử lý của Toà giám đốc thẩm về Hợp đồng giả tạo và Hợp đồng bị che giấu.

 Trả lời:

Toà án xét xử vụ án trên theo nguyên tắc: Hợp đồng sinh ra không phải để vô hiệu mà là để thực hiện, do đó, hướng giải quyết của Toà là chỉ tuyên bố vô hiệu đối với Hợp đồng giả tạo, còn Hợp đồng thực tế thì Toà cho các đương sự thời gian để hoàn tất các thủ tục pháp lý nhằm làm cho hợp đồng có hiệu lực thực hiện. Điều này hoàn toàn hợp tình và hợp lý.     

* Đối với vụ việc thứ hai

Câu 5: Vì sao Toà án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vương là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?

Trả lời:

Vì vợ chồng bà Anh thừa nhận còn nợ bà Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời vợ chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu, nhưng vợ chồng bà không thực hiện cam kểt đó mà chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng ông Vượng, thoả thuận giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng không phù hợp với thực tế vì giá trị thực tế của nhà đất là gần 5,6 tỷ đồng mà hai bên thoả thuận chuyển nhượng chỉ với 680 triệu đồng và các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng do đó toà án xác định giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh đối với bà Thu.

Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ)?

Trả lời:

Vậy hướng xác định của Tòa là đúng đắn, hợp lý. Trong trường hợp này vợ chồng bà Anh nợ bà Thu 3,1 tỷ đồng có điều kiện trả nợ nhưng thực tế vợ chồng bà Anh đã bán nhà đất cho vợ chồng ông Vượng

Câu 7: Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ.

Trả lời:

Hệ quả là hợp đồng trên đương nhiên bị Tòa án tuyên vô hiệu.

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.”

Câu 8: Thông qua vụ việc trên, suy nghĩ của anh/chị về quy định trong Dự thảo sửa đổi BLDS.

Trả lời:

Theo quan điểm của nhóm em thì quy định mới trong Dự thảo sửa đổi BLDS là tiến bộ, là tôn trọng ý chí của người có quyền. Trao quyền yêu cầu được tuyên vô hiệu giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người có quyền cho người có quyền nếu giao dịch dân sự giả tạo đấy khi được xác lập sẽ làm cho người có nghĩa vụ không có khả năng thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của họ đối với người có quyền. Từ đó người có quyền có thể xem xét một cách toàn diện hơn các giao dịch của người có nghĩa vụ bởi không phải giao dịch dân sự nào của người có nghĩa vụ cũng nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ với người có quyền cả.

Việc trao quyền yêu cầu có tuyên vô hiệu cho người có quyền cũng giúp cho người có nghĩa vụ khi xác lập các giao dịch dân sự có liên quan tới tài sản của mình sẽ không bị quy định một cách cứng nhắc là giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ nếu như giao dịch ấy không ảnh hưởng tới lợi ích của người có quyền trong trường hợp người có nghĩa vụ không chỉ có một mà có nhiều tài sản đủ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với bên có quyền.

Quy định của Dự thảo đã mở hơn so với Điều 129 của BLDS 2005, không chỉ hướng tới bảo vệ lợi ích của người có quyền mà còn có cả người có nghĩa vụ.

Vấn đề 4: Đứng tên giùm mua bất động sản

Câu 1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không ? Vì sao ?

Trả lời:

Việc xác định nhà có tranh chấp trên do bà Tuệ bỏ tiền mua và nhờ ông Bình và bà Vân đứng tên hộ giùm của Tòa án nhân dân tối cao là hoàn toàn thuyết phục vì các lí do sau:

Thứ nhất: Căn cứ  “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 7/6/2001 có nội dung xác nhận căn nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ. Giấy cam đoan này có chữ kí của ông Bình và bà Vân.

Thứ hai: “Giấy khai nhận tài sản” ngày 9/8/2001 của bà Tuệ có nội dung năm 1993 bà Tuệ mua căn nhà 16-B20 phường Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội có diện tích sử dụng là 134m2 xây 2 tầng trên diện tích 68.5m2 đất của công ty xây dựng dân dụng và đã được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở ngày 25/5/2001; do bà Tuệ là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được đứng tên mua nhà tại Việt Nam, nên bà Tuệ đã nhờ ông Bình và bà Vân đứng tên hộ. Giấy này có chữ ký của bà Tuệ; ông Bình và bà Vân cùng ký tên ở mục người đúng tên mua hộ.

Thứ ba: Tại Biên bản hòa giải ngày 5/10/2010 và ngày 14/10/2010, ông Bình cũng thừa nhận nhà 16-B20 là bà Tuệ cho tiền mua và bà Vân là người đúng tên cùng. Anh Nguyễn Xuân Hải con ông Bình cũng khẳng định nhà 16-B20 do bà Tuệ mua.

Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên , bà Tuệ có được đứng tên không ? Vì sao ?

Trả lời:

Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ không được đứng tên nhà ở vì:

Tại thời điểm ông Bình mua nhà (1992) lúc này pháp luật chưa có quy định cụ thể về trường hợp của bà Tuệ ( bà Tuệ là Việt kiều) mà chỉ có quy định cá nhân là người nước ngoài[8] nhưng tới sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà thì pháp luật có nước ta có quy định cụ thể hơn[9] xong bà Tuệ vẫn không thuộc đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam.

Câu 3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà tại Việt Nam không?

Trả lời:

Tại thời điểm hiện nay thì bà Tuệ có được đứng tên mua nhà[10] do bà đã hội đủ các yếu tố sau:

Căn cứ vào Điều 1 của Luật số 34/2009/QH12 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng đủ các điều kiện luật định.

Thứ nhất, phải là những người thuộc nhóm đối tượng được quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản 1 Điều 126 (đã được sửa đổi, bổ sung), bao gồm: (i) Người có quốc tịch Việt Nam; (ii) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

Thứ hai, phải được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên.

Riêng đối với những người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều 126, nếu được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.

Câu 4: Ngày nay, Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ chưa?

Trả lời:

Theo Tòa án nhân dân tối cao, thì bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà trên vì các lý do sau:

1.      Theo “Giấy chứng nhận”  ngày 12/6/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt Nam;

2.      Ngày 18/6/2009 bà Tuệ vẫn được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh vào Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/6/2014, mỗi lần nhập cảnh không quá 90 ngày;

3.      Và theo quy định tại Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 Luật đất đai.

Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ:

Nếu công nhận ông Định là người bỏ tiền mua nhà và xây dựng nhà (có tranh chấp) vào thời điểm năm 1998-1999 Nhà nước ta chưa có chính sách cho người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam nhưng tới thời điểm các bên phát sinh tranh chấp nhà, Nhà nước ta đã ban hành Nghị định 81/2001/NĐ-CP thì trường hợp của ông Định lại đủ điều kiện mua và đứng tên chủ sở hữu nhà[11].

Do bà Huệ là Việt kiều, bà không có đủ điều kiện để mua nhà và đất tại Việt Nam nên đã nhờ người thân mua và đứng tên giùm nhà và đất số 41/1 Trần Kế Xương. Đến năm 2009 bà Huệ đã về sống ở Việt Nam nên Tòa án xác định quyền sở hữu nhà và đất trên thuộc quyền sở hữu của bà Huệ[12].

Bà Yến không đủ điều kiện để mua nhà ở tại Việt Nam nên đã nhờ bà Anh mua và đứng tên giùm. Trong thời điểm xác lập việc mua bán nhà đất thì pháp luật Việt Nam không cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài , có quốc tịch nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam và không được công nhận quyền sử dụng đất trên đất nước Việt Nam mà chỉ cho phép thuê đất[13]. Khi xét xử thì Tòa án đã buộc bà Anh phải trả nhà và đất cho bà Huệ[14].

Câu 5: Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của đất tranh chấp được xử lý như thế nào?

Trả lời:

Xem xét đến công sức quản lý giữ gìn cho gia đình ông Bình trên cơ sở xác định lại giá đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị còn lại chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình.

Câu 6: Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ chưa?

Trả lời:

Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ.

Sau khi thanh toán còn dư ra thì bà Xem sẽ được hưởng 1/2 số tiền đó còn lại 1/2 là tài sản chung của chị Loan và anh Khanh để chia[15].

Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao.

Trả lời:

Thứ nhất: Việc giao dịch giữa người đứng tên giùm và người thứ ba là giao dịch giả tạo, giao dịch giữa người đứng tên giùm và người nhờ đứng tên giùm là giao dịch che giấu. Giao dịch giả tạo thì đương nhiên vô hiệu nhưng tòa án trong các xét xử không có đề cập tới vấn đề giao dịch giả tạo vô hiệu  mà dường như chỉ quan tâm tới  giao dịch che giấu. Nhưng việc này không ảnh hưởng gì tới quyền lợi của các bên.

Thứ hai: Việc xác định những lại các đối tượng được quyền mua nhà, đất ở Việt Nam theo các quy định mới mặc dù việc xác lập các giao dịch về nhà, đất đã diễn ra trước đó và các đối tượng này lại không được mua nhà, đất theo các quy định cũ. Đây là việc nên làm để đảm bảo quyền lợi và lợi ích cho các chủ thể.

Thứ ba: Việc chia phần dư ra cũng cần phải tính toán đến công sức của những người có liên quan để đảm bảo lợi ích cho những người này.

---

[1] Khoản 2 Điều 404 BLDS 2005.

[2] Quyết định số 18/2003/HĐTP-DS ngày 30/5/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

[3] Quyết định số 38/GĐT-DS ngày 29/3/2004 của Tòa án dân sự Tòa án tối cao.

[4] Quyết định số 27/2003/HĐTP-DS ngày 26/8/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

[5] Bản án số 228/DSPT ngày 2/2/2005 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

[6]  Quyết định số 27/2003/HĐTP-DS ngày 26/8/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

[7] Bản án số 04/2007/KDTM-ST ngày 5/9/2007 của Tòa án nhân dân Thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.

[8] Điều 19, Nghị định 61-CP ngày 5/7/1994.

[9] Khoản 1 Điều 3, Nghị định 81/NĐ-CP ngày 5/11/2001.

[10] Theo khoản 2 Điều 7 Luật nhà ở năm 2014.

[11] Quyết định kháng nghị số 20/QĐ-VKSTC-V5 ngày 27/1/2005.

[12] Quyết định số 61/2012/DS-GĐT ngày 21/2/2012.

[13] Luật đất đai 1993.

[14] Bản án số 02/2010/DSST ngày 30/3/2010 của Tòa nhân dân tỉnh Bình Dương.

[15] Quyết định số 17/2007/DS-GĐT ngày 6/6/2007.