Dân sự - Hợp đồng - Buổi thảo luận thứ 3

Truy cập website mới để xem và tải nhiều tài liệu hơn nhé --> tuihocluat.com

 Đóng góp bởi: Linh Hoàng

Vấn đề 1: Buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng

Câu 1: Đối với vụ việc trong Quyết định 36, đoạn nào cho thấy Toà án địa phương đã buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng?

Đoạn cho thấy Toà án địa phoưng đã buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng:

“2. Buộc công ty TNHH Damool VINA tiếp tục thực hiện hợp đồng số 007/09/DMVN-HHDT ngày 10/10/2009 giữa công ty TNHH Damool VINA với Công ty cổ phần Hồng Hà Bình Dương”.

Câu 2: Hướng của Toà án địa phương có được Toà án nhân dân tối cao chấp nhận không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?

Hướng của Tòa án địa phương không được Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận. Đoạn trong quyết định thể hiện TANDTC không chấp nhận: “Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc công ty Hồng Hà Bình Dương và công ty VINA tiếp tục thực hiện Hợp đồng nguyên tắc số 007 là không đúng”.

Câu 3: Vì sao TANDTC theo hướng nêu trên? Đoạn nào của quyết định cho câu trả lời?

Vì công ty Hồng Hà Bình Dương và công ty VINA đã ký với nhau hợp đồng nguyên tắc số 007, cho nên các bên phải có nghĩa vụ tuân thủ theo hợp đồng đã ký. Trong hợp đồng cũng có thỏa thuận: “hợp đồng nguyên tắc này buộc các bên phải thi hành, bên vi phạm phải đền bù cho bên kia tối đa là 5% giá trị hợp đồng”, vì vậy công ty VINA đồng ý chịu phạt 5% giá trị hợp đồng như thỏa thuận là hoàn toàn hợp lý nên không thể buộc công ty VINA phải tiếp tục thực hiện hợp đồng với công ty Hồng Hà Bình Dương như Tòa án cấp địa phương đã xét xử.

Đoạn cho câu trả lời: “Công ty Hồng Hà Bình Dương khởi kiện yêu cầu buộc Công ty VINA nếu không thực hiện theo cam kết tại Hợp đồng nguyên tắc số 007 thì phải thanh toán cho công ty Hồng Hà Bình Dương tiền phạt theo thỏa thuận tại hợp đồng là 290.000USD x 5% = 14.500USD. Trước đó trong quá trình giải quyết vụ án, công ty VINA đều từ chối việc thực hiện hợp đồng nguyên tắc số 007 và đồng ý chịu phạt 5% giá trị hợp đồng”.

Câu 4: Suy nghĩ của anh về hướng giải quyết của TANDTC.

Câu 5: Đối với vụ việc trong bản án số 01, bên bán có vi phạm nghĩa vụ giao cà phê không? Vì sao?

Bên bán đã vi phạm nghĩa vụ giao cà phê cho bên mua. Vì bên bán là ông Hữu, bà Thanh đã xác lập 4 hợp đồng mua bán cà phê nhân xô đã quy chuẩn trên cơ sở tự nguyện. Bên bán đã nhận của chị Phượng 188.600.000đ, quy ra số cà phê nhân xô đã quy chuẩn tại thời điểm nhận tiền là 7.729,67 kg. Nhưng sau khi nhận tiền, ông Hữu và bà Thanh không giao cà phê như thỏa thuận cho nên bên bán đã vi phạm nghĩa vụ giao cà phê cho bên mua.

Câu 6: Toà án có buộc bên bán tiếp tục giao cà phê không?

Câu 7: Trên cơ sở văn bản, có quy định nào cho phép Toà án buộc bên bán phải tiếp tục giao cà phê không? Nêu rõ cơ sở khi trả lời.

Trên cơ sở văn bản, theo BLDS 2015 hiện nay thì ông Hữu, bà Thanh đã không thực hiện nghĩa vụ của mình khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết là việc giao cà phê cho bà Phượng, ông Hữu, bà Thanh vi phạm khoản 1 Điều 353 BLDS 2015. Khi ông Hữu, bà Thanh không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình thì bà Phượng có quyền được yêu cầu ông Hữu, bà Thanh tiếp tục việc giao cà phê đúng chủng loại theo Điều 352 BLDS 2015. Điều 358 để buộc ông Hữu, bà Thanh tiếp tục nghĩa vụ giao cà phê cho bà Phượng theo thỏa thuận trước đó.

Câu 8: Cho biết những thay đổi và suy nghĩ của anh về những thay đổi giữa BLDS 2005 và BLDS 2015 về chủ đề đang được nghiên cứu.

BLDS 2015 đã có sự sửa đổi rất cơ bản về trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Tại Điều 303 và Điều 304 BLDS 2005 đã quy định về trách nhiệm dân sự do không thực hiện nghĩa vụ giao vật, bên có quyền được quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đã phát sinh. Tuy nhiên, các quy định nêu trên chỉ đề cập đến một số nghĩa vụ cụ thể mà chưa có tính bao quát cho tất cả các nghĩa vụ được phát sinh từ nhiều căn cứ khác nhau, đặc biệt là từ hợp đồng. Vì vậy, BLDS 2015 quy định ở Điều 352 được áp dụng cho tất cả các nghĩa vụ, bên có quyền có thể áp dụng quy định này khi đối kháng với bên có nghĩa vụ buộc bên có nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ khi bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ[1].

Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, huỷ bỏ do không thực hiện đúng hợp đồng

Câu 1: Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và huỷ bỏ hợp đồng

*Giống nhau:

·       Hợp đồng vô hiệu và huỷ bỏ hợp đồng đều làm hợp đồng không có giá trị thi hành, tức là coi như chưa có hợp đồng.

·       Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị vô hiệu hoặc hợp đồng bị huỷ bỏ đều phải bồi thường thiệt hại ( khoản 2 Điều 137 và khoản 4 Điều 425 BLDS năm 2005).

·       Khi hợp đồng vô hiệu hoặc bị huỷ bỏ thì các bên hoàn nguyên, tức là trả lại cho nhau những gì đã nhận như ban đầu khi hợp đồng chưa xác lập (khoản 2 Điều 137 và khoản 3 Điều 425 BLDS năm 2005).

*Khác nhau:

Tiêu chí so sánh	Hợp đồng vô hiệu	Hủy bỏ hợp đồng
Khái niệm	- Hợp đồng vô hiệu trong những trường hợp được quy định từ Điều 127 đến Điều 134 và Điều 411 về hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được. (Khoản 1 Điều 410 và Điều 411 BLDS năm 2005)	- Hợp đồng chỉ có thể hủy bỏ khi một bên vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định, và bên còn lại có quyền huỷ bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại. (khoản 1 Điều 425 BLDS năm 2005)
Đặc điểm	- Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập. (Khoản 1 Điều 137 BLDS năm 2005)	- Chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên.
	- Có những trường hợp không cần Tòa án tuyên bố vô hiệu thì hợp đồng vẫn được coi là vô hiệu. (Điều 136 BLDS năm 2005) Đa số vẫn phải có quyết định của Tòa án tuyên bố vô hiệu.	Hợp đồng bị hủy bỏ không cần quyết định của tòa án.
Phạm vi	- Hợp đồng bị vô hiệu toàn bộ và vô hiệu từng phần (vô hiệu một phần). ·       Hợp đồng vô hiệu toàn bộ khi: Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; do giả tạo; do bị lừa dối, đe dọa; do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình à Trường hợp này toàn bộ nội dung của hợp đồng bị vô hiệu. ·       Hợp đồng vô hiệu từng phần khi: Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần của giao dịch vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch (Điều 135 BLDS năm 2005)	- Hợp đồng bị hủy bỏ toàn bộ. (khoản 3 Điều 425 BLDS năm 2005)
Phân loại	- Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối.  + Vô hiệu tuyệt đối trong các trường hợp a) Khi vi phạm vào các điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức của xã hội; b) Khi giao dịch được xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác; c) Khi hình thức của giao dịch không tuân thủ theo các quy định bắt buộc của pháp luật; d) Khi giao dịch của pháp nhân xác lập vượt ra ngoài lĩnh vực hoạt động được cho phép, đăng ký; e) Khi giao dịch được xác lập bởi người không có năng lực hành vi dân sự (chưa đủ 6 tuổi);  f) Khi giao dịch được xác lập bởi người mất năng lực hành vi dân sự.  + Vô hiệu tương đối trong các trường hợp a) Khi giao dịch được xác lập bởi người chưa thành niên từ đủ 6 tuổi cho đến chưa đủ 18 tuổi (có năng lực hành vi dân sự một phần);  b) Khi giao dịch được xác lập bởi người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; c) Khi giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn; d) Khi một bên chủ thể tham gia xác lập giao dịch do bị lừa dối, đe doạ; e) Khi người xác lập giao dịch không nhận thức được hành vi của mình. à Giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối thì mặc nhiên bị coi là vô hiệu. Còn đối với các giao dịch vô hiệu tương đối thì không mặc nhiên vô hiệu mà chỉ trở nên vô hiệu khi hội tụ đủ những điều kiện nhất định: a) Khi có đơn yêu cầu của người có quyền và lợi ích liên quan b) Theo quyết định của Toà án.	- Hợp đồng bị hủy bỏ. (khoản 3 Điều 425 BLDS năm 2005)
	Không cần thông báo	Phải thông báo

Câu 2: Theo TAND tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ?

Theo TAND tỉnh Vĩnh Long. Hợp đồng vô hiệu.

Đoạn của bản án cho thấy: “

Câu 3: Suy nghĩ của anh chị về hướng giải quyết trên của TAND tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng)

Câu 4: Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không? Vì sao?

Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng.

CSPL: căn cứ vào Khoản 1 Điều 418 BLDS 2015 quy định về chế định phạt vi phạm.

Câu 5: Hướng giải quyết của TAND tỉnh Vĩnh Long đối vơi câu hỏi trên là như thế nào và nêu suy nghĩ của anh với hướng giải quyết này của TAND tỉnh Vĩnh Long.

Câu 6: Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và huỷ bỏ hợp đồng do có vi phạm.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng (Điều 428 BLDS 2015)	Huỷ bỏ hợp đồng do có vi phạm
•        Đều là một bên đơn phương tuyên bố chấm dứt/huỷ bỏ hợp đồng khi có những điều kiện do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định. •        Bên đơn phương chấm dứt hay huỷ bỏ không phải bồi thường nếu bên kia vi phạm nghĩa vụ mà đó là đều kiện chấm dứt/huỷ bỏ do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định. Bên chấm dứt/huỷ bỏ phải có nghĩa vụ báo cho bên kia, nếu không báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. •        Ai có lỗi dẫn đến hợp đồng bị chấm dứt/huỷ bỏ thì người đó phải có trách nhiệm bồi thường.
·       Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng phải dựa vào căn cứ do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định, nếu các bên không có thoả thuận hoặc pháp luật không có quy định thì các bên không được đơn phương tuyên bố chấm dứt hợp đồng. ·       Hợp đồng có giá trị từ thời điểm đình chỉ trở về trước. ·       Những gì đã thực hiện vẫn có hiệu lưc, hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được tuyên bố đơn phương chấm dứt. Bên nào chưa thực hiện nghĩa vụ trước bên kia thì phải thưc hiện hoàn tất nghĩa vụ.	·       Trong hoạt động thương mại dự liệu trường hợp cho phép một bên được đình chỉ hợp đồng nếu bên kia “vi phạm cơ bản” nghĩa vụ hợp đồng. ·       Hợp đồng không có giá trị thi hành, tức là coi như chưa có hợp đồng. ·       Hợp đồng không có hiệu lưc từ thời điểm giao kết, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Câu 7: Ông Minh có được quyền huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng nên trên không? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép huỷ bỏ.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, ông Minh hoàn toàn có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên. Vì:

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Minh cho ông Cường (vì hợp đồng được giao kết hợp pháp) có nêu rõ thời hạn thanh toán, do đó khi ông Cường không thực hiện việc thanh toán tiền cho ông Minh theo đúng thời hạn trong hợp đồng tức là ông Cường đã vi phạm nghiêm trọng điều khoản được nêu trong hợp đồng.

Như vậy, căn cứ vào Điểm b Khoản 1 Điều 423 thì ông Minh hoàn toàn có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Cường.

Vấn đề 3: Đứng tên mua giùm bất động sản

Câu 1: Việc TANDTC xác định tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục hay không? Vì sao?

Việc tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là thuyết phục.

Vì dựa vào căn cứ “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/6/2001 có nội dung xác nhận căn nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ. Giấy cam đoan này có chữ ký của ông Bình và bà Vân. Và “giấy khai nhận tài sản” ngày 09/8/2001 của bà Tuệ cũng có nội dung năm 1993 bà Tuệ mua căn nhà 16-B20 của Công ty xây dựng nhà ở dân dụng và được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở ngày 25/5/2001, do bà Tuệ là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được đứng tên mua nhà tại Việt Nam, nên bà Tuệ có nhờ ông Bình và bà Vân đứng tên hộ, giấy này có chữ ký của bà Tuệ, bà Vân và ông Bình ký tên dưới mục người đứng tên hộ.

Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao?

Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ không được đứng tên, theo Điều 126 Luật nhà ở 2005 và Điều 121 Luật đất đai 2003 chưa được sửa đổi, bổ sung. Nội dung các điều luật như sau:

·         Điều 126 Luật nhà ở 2005 quy định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

1.    “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

2.    Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ”.

·       Điều 121 Luật Đất đai 2003 quy định quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:

“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây thì được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:

a) Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam;

b) Người có công đóng góp với đất nước;

c) Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;

d) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;

đ) Các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;

b) Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều này;

c) Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

d) Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này theo quy định của pháp luật về dân sự; trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này hoặc cá nhân nước ngoài thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

đ) Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật này; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều này.”

·       Từ quy định trên có thể thấy bà Tuệ sống tại Nhật Bản, chỉ về Việt Nam để thăm gia đình và không được cư trú tại Việt Nam với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên, như vậy bà Tuệ không thuộc một trong các đối tượng quy định tại Điều 126 Luật nhà ở 2005 và Điều 121 Luật đất đai 2003 nên bà Tuệ không được đứng tên nhà đất.

Câu 3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà tại Việt Nam hay không?

Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có quyền đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam.

Cơ sở pháp lý:

·       Khoản 2 Điều 7 Luật nhà ở 2014 qui định đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm người Việt Nam định cư tại nước ngoài.

·       Khoản 1 Điều 8 Luật nhà ở 2014 qui định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định của Luật này.

·       Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Ø Như vậy, để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải được được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam, cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên và có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

·       Theo Khoản 6 Điều 5 Luật đất đất đai, Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm người Việt Nam định cư tại nước ngoài theo pháp luật về quốc tịch.

Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà đã thôi quốc tịch Việt Nam thì không được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam

·       Theo “Giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt Nam và ngày 18/06/2009 bà Tuệ còn được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/06/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú không quá 90 ngày.

Ø Như vậy, bà Tuệ có đủ các điều kiện để đứng tên mua nhà ở (sở hữu nhà ở) tại Việt Nam

Câu 4: Ngày nay, theo TANDTC, bà Tuệ có được công nhận quyền sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của TANDTC đã có tiền lệ chưa?

-         Ngày nay, theo Toà án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà trên.

Cơ sở: Đoạn 5 và 6 phần Xét thấy của Quyết định giám đốc thẩm số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015: “Theo “giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt Nam và ngày 18/06/2009 bà Tuệ còn được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/06/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú không quá 90 ngày. Theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai thì bà Tuệ có đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Vì vậy, trong trường hợp này phải công nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà 16-B20 …”

-         Hướng giải quyết của Toà án tối cao đã có tiền lệ.

Cụ thể: Trong một vụ việc được giải quyết năm 2010, toà án nhân dân tỉnh Bình Dương đã xét: “ông Quang thừa nhận số tiền 82.200.000 đồng mà bà Anh dùng để mua nhà, đất là của bà Yến giao. Bà Anh chỉ là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vào thời điểm bà Anh mua đất dùm bà Yến, pháp luật Việt Nam không cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có quốc tịch nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam và không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trên đất nước Việt Nam. Như vậy, phần nhà đất diện tích 375m2 là do bà Yến bỏ tiền ra mua, bà Anh chỉ là người đứng tên dùm bà Yến (…) Xét thấy thời điểm các bên giao dịch là vào năm 1998, theo Luật đất đai năm 1993 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có quyền thuê đất. Ngày 1/9/2009, Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai. Bà Yến được cấp giấy xác nhận đăng ký công dân Việt Nam ngày 4/6/2009 của Tổng lãnh sự quán Việt Nam tại Sydney, bà Yến đã đủ điều kiện được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 1, Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 Luật đất đai…”

Câu 5: Theo TANDTC, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được giải quyết như thế nào?

-         Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình do bà Tuệ là chủ sở hữu ngôi nhà trên còn ông Bình có công sức quản lý, giữ gìn ngôi nhà.

-         Cơ sở: Đoạn 6 phần Xét thấy của Quyết định giám đốc thẩm số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015: “Vì vậy, trong trường hợp này phải công nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà 16-B20 và xem xét đến công sức quản lý, giữ gìn nhà chô gia đình ông Bình trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần còn lại chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình…”.

Câu 6: Hướng giải quyết của TANDTC đã có tiền lệ chưa?

Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân tồi tối cao đã có tiền lệ.

Bản án 06/2009/DS – ST ngày 5 – 10 – 2009 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp: ông Rock Paul yêu cầu số tiền ông Paul gửi về là 30.200 FF x 3677 FF/VNĐ = 111.045.400 đồng giá trị căn nhà và đất theo định giá: 548.591.500 đồng. Số tiền này chia cho ông Paul ½ và bà Hạnh, bà Hương, ông Pháp ½: 437.546.100/2 = 218.773.050 đồng, như vậy ông Paul được chia số tiền 218.773.050 đồng và trả lại số tiền 30200 FF. Theo quyết định của Tòa án chấp nhận yêu cầu của ông Rock Paul; buộc bà Hạnh, bà Hương, ông Pháp trả lại số tiền cho ông Rock Paul số tiền 30200 FF và 218.773.050 VND.

Xem thêm quyết định số 17/2007/DS-GĐT ngày 6/6/2007 trong “Luật HĐ VN-Bản án và bình luận bản án” của Đỗ Văn Đại

Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết nêu trên của TANDTC.

Đầu tiên, việc giao dịch giữa người đứng tên hộ và người thứ ba là giao dịch giả tạo, giao dịch giữa người đứng tên giùm và người nhờ đứng tên giùm là giao dịch bị che dấu. Giao dịch giả tạo thì đương nhiên bị tuyên vô hiệu, nhưng toà không có đề cập tới vấn đề giao dịch giả tạo vô hiệu mà dường như chỉ quan tâm giao dịch bị che dấu. Nhưng có vẻ như việc này không ảnh hưởng gì đến quyền lợi của các bên.

Thứ hai, việc xác định lại các đối tượng được quyền mua nhà, đất ở Việt Nam theo các quy định mới (Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai) dù việc xác lập các giao dịch về nhà, đất đã diễn ra trước đó và các đối tượng này lại không được mua nhà, đất theo các quy định cũ. Đây là việc nên làm để bảo đảm quyền và lợi ích cho các chủ thể.

Thứ ba, việc chia phần dư ra cũng cần phải tính toán đến công sức của những người liên quan để đảm bảo lợi ích cho những người này.

Ø Hướng xét xử của TANDTC là hợp lý vì đã thoả mãn các yếu tố trên.

Vấn đề 4: Tìm kiếm tài liệu

      I.            Yêu cầu 1: Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được công bố trên các Tạp chí chuyên nghành Luật từ đầu năm 2015 đến nay. Khi liệt kê, yêu cầu viết theo trật tự tên tác giả và việc liệt kê thoả mãn những thông tin theo trật tự sau:

1)   Họ và tên tác giả

2)   Tên bài viết in nghiêng

3)   Tên tạp chí

4)   Số và năm của tạp chí

5)   Số trang của bài viết

Danh sách các bài viết

a)    Ngô Quốc Chiến, Về lựa chọn áp dụng pháp luật cho bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng có yếu tố nước ngoài trong dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi), Tạp chí Tòa án nhân dân số 21, năm 2015, từ tr 6 đến tr 9;48.

b)   Đỗ Văn Đại, Nguyễn Trương Tín, Những điểm mới về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng trong Bộ luật Dân sự năm 2015 – Những trường hợp cụ thể: Tiếp theo kỳ trước và hết, Tạp chí Tòa án nhân dân số 13, năm 2016, từ tr 13 đến 16/

c)    Đỗ Văn Đại, Lê Hà Huy Phát, Những điểm mới về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Tạp chí Tòa án nhân dân số 7, năm 2016, từ tr 14 đến 20.

d)   Đỗ Văn Đại, Lê Hà Huy Phát, Những điểm mới về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng trong Bộ luật Dân sự năm 2015: Tiếp theo kỳ trước và hết, Tạp chí Tòa án nhân dân số 8, năm 2016, từ tr 24 đến 26.

e)    Bùi Nguyên Khánh, Một số ý kiến đóng góp cho Dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi) về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 9 (317), năm 2014, từ trang 3 đến trang 11.

f)     Nguyễn Thị Thúy Hằng, Trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng của cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, Tạp chí Tòa án nhân dân số 9, năm 2013, từ tr 28 đến 31.

g)    Fushihara Hirota, Bình luận và kiến nghị về “thiệt hại khi tính mạng bị xâm phạm” trong chế định bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật số 8 (281), năm 2015, từ tr 13 đến 18.

h)   Nguyễn Văn Hợi, Trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng trong Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi), Tạp chí Luật học số đặc biệt, năm 2015, từ tr 123 đến 136.

i)      Đoàn Đức Lương, Những khó khăn trong việc xác định chủ thể bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Tạp chí Tòa án nhân dân số 20, năm 2015, từ tr 27 đến 28;37.

  II.            Yêu cầu 2: Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên

Có được kết quả trên là nhờ quá trình tìm kiếm và tham khảo nguồn thông tin từ các sách báo, tạp chí trên thư viện lầu 5 của trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh.

---

[1] Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật dân sự năm 2015, Nxb. Hồng Đức-Hội luật gia Việt Nam, tr. 293.